Seminar Bestandsmanagement
Spezial Berlin: Mietendeckel – Handlungsspielräume für Vermieter
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Das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung trat am 23. Februar 2020 in Kraft. Im Kern beinhaltet es, dass Berliner Mieten rückwirkend zum 18. Juni 2019 über fünf Jahre hinweg eingefroren werden, was auch für das Neuvermietungs-Geschäft zutrifft.
Das Seminar erläutert die konkreten Fakten des Gesetzes und in welcher Form die Praxis der Vermietung genau betroffen ist. Vor allem aber wird thematisiert, welche rechtlichen Spielräume bei der Mietvertragsgestaltung bestehen und wie mit Einwänden des Mieters umgegangen werden kann.
Das Seminar erläutert die konkreten Fakten des Gesetzes und in welcher Form die Praxis der Vermietung genau betroffen ist. Vor allem aber wird thematisiert, welche rechtlichen Spielräume bei der Mietvertragsgestaltung bestehen und wie mit Einwänden des Mieters umgegangen werden kann.
Inhalte
I. Verfassungsrechtliche Aspekte
1. Formelle Verfassungswidrigkeit: Gesetzgebungskompetenz?
2. Materiell-rechtliche Verfassungswidrigkeit: Verstöße gegen Art. 3 und 14 GG
3. Möglichkeiten der gerichtlichen Überprüfung
1. „Mietenstopp“ (§3)
a) Regelungen:
a) automatisches Verbot der überhöhten Miete
a) zulässige Maßnahmen
b) Anzeigepflicht für Mieterhöhung
c) Betragsgrenzen
a) Antrag des Vermieters bei der IBB
b) Wirkungszeitpunkt
c) Voraussetzungen der Genehmigung einer höheren Miete
5. Mietzuschuss
a) Anspruch des Mieters im Falle der Genehmigung einer „Härtefallmiete“
b) Höhe
6. Rechtsbehelfe
a) behördliches Vorverfahren
b) Keine aufschiebende Wirkung!
7. Ordnungswidrigkeiten
1. Formelle Verfassungswidrigkeit: Gesetzgebungskompetenz?
2. Materiell-rechtliche Verfassungswidrigkeit: Verstöße gegen Art. 3 und 14 GG
3. Möglichkeiten der gerichtlichen Überprüfung
- Abstrakte Normenkontrolle
- Inzidente Prüfung in zivilrechtlichen Verfahren der Mietvertragsparteien
1. „Mietenstopp“ (§3)
a) Regelungen:
- Verbot unzulässiger Miete in laufenden Mietverhältnissen
- Maßgebliche Miete bei Leerstand
- Informationspflichten des Vermieters
- Vor Abschluss des Mietvertrages
- Auf Nachfrage Mieter oder Bezirksamt
- Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Neuvermietung
- Tabellenwerte, keine Berücksichtigung der Lage
- Zuschläge gem. § 5 Abs. 2 und 3 (moderne Ausstattung)
- Zuschlag bei vorangegangener Modernisierung
- Sonderregelung für bisher sehr preiswerte Wohnungen
- Keine Berücksichtigung von weiteren Zuschlägen/Besonderheiten
- Zulässige Erhöhungsbeträge
- Forderungsverbot und vor Inkrafttreten wirksam gewordene Mieterhöhungen
- Weiterverfolgung von Zustimmungsklagen?
- Zulässigkeit zukünftiger Mieterhöhungen?
- Form der Geltendmachung zulässiger Mieterhöhungen gem. § 3 Abs. 4?
- Zweckmäßiges Verhalten von Vermieter und Mieter
a) automatisches Verbot der überhöhten Miete
- Geltendmachung durch Mieter oder Verwaltungsakt
- Basis Mietentabelle
- Zuschläge gem. § 5 + 6
- Ausnahme: genehmigte Miete nach § 8 (Härtefall)
- Zuschläge / Abschläge für Wohnlage
- Toleranzgrenze
a) zulässige Maßnahmen
b) Anzeigepflicht für Mieterhöhung
c) Betragsgrenzen
- Nicht mehr als 1,00 €/m² Erhöhung
- Überschreitung der Mietobergrenzen gem. § 6 um nicht mehr als 1,00 €/m²
- Einhaltung auch bei mehrfacher Modernisierung
a) Antrag des Vermieters bei der IBB
b) Wirkungszeitpunkt
c) Voraussetzungen der Genehmigung einer höheren Miete
- Aus nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegenden Gründen erforderlich
- insbesondere bei andernfalls zu erwartenden „dauerhaften Verlusten“
- oder Substanzgefährdung der Mietsache
- nähere Bestimmung durch RechtsVO der Senatsverwaltung
5. Mietzuschuss
a) Anspruch des Mieters im Falle der Genehmigung einer „Härtefallmiete“
b) Höhe
6. Rechtsbehelfe
a) behördliches Vorverfahren
b) Keine aufschiebende Wirkung!
7. Ordnungswidrigkeiten
Lernziele
- Sie kennen alle Maßgaben, die Ihnen das Berliner Mietengesetz/Mietendeckel im Vermietungsgeschäft auferlegt und können diese in die Mietvertragsgestaltung einfließen lassen
- Sie können mit den zu erwartenden Einwänden der Mieter rechtlich sicher umgehen
- Sie können die Volatilität der Gesetzeslage verstehen und können diese in die Mietvertragsgestaltung einfließen lassen.
Methoden
- Diskussion
- fachlicher Dialog
- Input aus der betrieblichen Praxis
- Vortrag
Zielgruppen
Funktionen
- Fachkräfte
- Führungskräfte
- Geschäftsstellenleiter
- Prokuristen
Abteilungen
- Bestand Vermietung Verwaltung
- Vertrieb
- Soziales Management
Voraussetzungen
Tätigkeit im Vermietungsgeschäft oder Verantwortlichkeit für mietrechtliche Belange
Termine
- Dienstag, 07. April 20209:00 - 13:00 Uhr
Dozenten
Beate Heilmann
Zur Biografie
Dauer / Umfang
0.5 Tage / 5 UE
Starttermin
07. April 2020
Zeitmodell
Halbtageskurs
Zur Zeit ist keine Online-Anmeldung möglich. Bitte kontaktieren Sie uns bei Fragen zu der Veranstaltung.