Seminar Bestandsmanagement

Spezial Berlin: Mietendeckel – Handlungsspielräume für Vermieter

BBA - Akademie der Immobilienwirtschaft e. V., Berlin

Hauptstraße 78/7912159 BerlinT 030 23 08 55-0F 030 23 08 55-20

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Das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung trat am 23. Februar 2020 in Kraft. Im Kern beinhaltet es, dass Berliner Mieten rückwirkend zum 18. Juni 2019 über fünf Jahre hinweg eingefroren werden, was auch für das Neuvermietungs-Geschäft zutrifft.

Das Seminar erläutert die konkreten Fakten des Gesetzes und in welcher Form die Praxis der Vermietung genau betroffen ist. Vor allem aber wird thematisiert, welche rechtlichen Spielräume bei der Mietvertragsgestaltung bestehen und wie mit Einwänden des Mieters umgegangen werden kann.

Inhalte

I. Verfassungsrechtliche Aspekte

1. Formelle Verfassungswidrigkeit: Gesetzgebungskompetenz?

2. Materiell-rechtliche Verfassungswidrigkeit: Verstöße gegen Art. 3 und 14 GG

3. Möglichkeiten der gerichtlichen Überprüfung
  • Abstrakte Normenkontrolle
  • Inzidente Prüfung in zivilrechtlichen Verfahren der Mietvertragsparteien
II. Rechtliche Probleme bei Anwendung des Mietendeckels

1. „Mietenstopp“ (§3)


a) Regelungen:
  • Verbot unzulässiger Miete in laufenden Mietverhältnissen
  • Maßgebliche Miete bei Leerstand
  • Informationspflichten des Vermieters
  • Vor Abschluss des Mietvertrages
  • Auf Nachfrage Mieter oder Bezirksamt
  • Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Neuvermietung
  • Tabellenwerte, keine Berücksichtigung der Lage
  • Zuschläge gem. § 5 Abs. 2 und 3 (moderne Ausstattung)
  • Zuschlag bei vorangegangener Modernisierung
  • Sonderregelung für bisher sehr preiswerte Wohnungen
  • Keine Berücksichtigung von weiteren Zuschlägen/Besonderheiten
b) Mögliche Mieterhöhungen ab 2022
  • Zulässige Erhöhungsbeträge
c) Rechtliche Folgen
  • Forderungsverbot und vor Inkrafttreten wirksam gewordene Mieterhöhungen
  • Weiterverfolgung von Zustimmungsklagen?
  • Zulässigkeit zukünftiger Mieterhöhungen?
  • Form der Geltendmachung zulässiger Mieterhöhungen gem. § 3 Abs. 4?
  • Zweckmäßiges Verhalten von Vermieter und Mieter
2. Kappung überhöhter Mieten

a) automatisches Verbot der überhöhten Miete
  • Geltendmachung durch Mieter oder Verwaltungsakt
b) Definition Überhöhung
  • Basis Mietentabelle
  • Zuschläge gem. § 5 + 6
  • Ausnahme: genehmigte Miete nach § 8 (Härtefall)
  • Zuschläge / Abschläge für Wohnlage
  • Toleranzgrenze
3. Miete nach Modernisierung

a) zulässige Maßnahmen

b) Anzeigepflicht für Mieterhöhung

c) Betragsgrenzen
  • Nicht mehr als 1,00 €/m² Erhöhung
  • Überschreitung der Mietobergrenzen gem. § 6 um nicht mehr als 1,00 €/m²
  • Einhaltung auch bei mehrfacher Modernisierung
4. Härtefälle

a) Antrag des Vermieters bei der IBB

b) Wirkungszeitpunkt

c) Voraussetzungen der Genehmigung einer höheren Miete
  • Aus nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegenden Gründen erforderlich
  • insbesondere bei andernfalls zu erwartenden „dauerhaften Verlusten“
  • oder Substanzgefährdung der Mietsache
  • nähere Bestimmung durch RechtsVO der Senatsverwaltung
d) Entscheidung IBB innerhalb von 3 Monaten und Bekanntgabe

5. Mietzuschuss

a) Anspruch des Mieters im Falle der Genehmigung einer „Härtefallmiete“

b) Höhe

6. Rechtsbehelfe

a) behördliches Vorverfahren

b) Keine aufschiebende Wirkung!

7. Ordnungswidrigkeiten

Lernziele

  • Sie kennen alle Maßgaben, die Ihnen das Berliner Mietengesetz/Mietendeckel im Vermietungsgeschäft auferlegt und können diese in die Mietvertragsgestaltung einfließen lassen
  • Sie können mit den zu erwartenden Einwänden der Mieter rechtlich sicher umgehen
  • Sie können die Volatilität der Gesetzeslage verstehen und können diese in die Mietvertragsgestaltung einfließen lassen.

Methoden

  • Diskussion
  • fachlicher Dialog
  • Input aus der betrieblichen Praxis
  • Vortrag

Zielgruppen

Funktionen
  • Fachkräfte
  • Führungskräfte
  • Geschäftsstellenleiter
  • Prokuristen
Abteilungen
  • Bestand Vermietung Verwaltung
  • Vertrieb
  • Soziales Management

Voraussetzungen

Tätigkeit im Vermietungsgeschäft oder Verantwortlichkeit für mietrechtliche Belange

Termine

  • Dienstag, 07. April 20209:00 - 13:00 Uhr

Dozenten

Preis

EUR 280,00 (BBA-Mitglied)

EUR 350,00 (Normalpreis)

Dauer / Umfang

0.5 Tage / 5 UE

Starttermin

07. April 2020

Zeitmodell

Halbtageskurs


Zur Zeit ist keine Online-Anmeldung möglich. Bitte Sie uns bei Fragen zu der Veranstaltung.

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Ansprechpartner

Mathias Busch

T 030 23 08 55-16