Seminar Bestandsmanagement

Spezial Berlin: Mietendeckel – Inhalte des Gesetzesentwurfs und mögliche Auswirkungen für Vermieter

BBA - Akademie der Immobilienwirtschaft e. V., Berlin

Lützowstraße 10610785 BerlinT 030 23 08 55-0F 030 23 08 55-20

Am 22. Oktober 2019 beschlossen, soll das Berliner Mietengesetz/Mietendeckel im Januar 2020 schon in Kraft treten. Im Kern beinhaltet es, dass Berliner Mieten rückwirkend zum 18. Juni 2019 über fünf Jahre hinweg eingefroren werden, was auch für das Neuvermietungs-Geschäft zutrifft.

Im Seminar werden die Fakten des geplanten Gesetzes erläutert und die möglichen Auswirkungen für die Vermietungspraxis beleuchtet. Vor allem aber wird thematisiert, welche rechtlichen Spielräume bei der Mietvertragsgestaltung bestehen und wie ggf. mit zukünftigen Einwänden des Mieters umgegangen werden kann.

Inhalte

I. Verfassungsrechtliche Aspekte

1. Formelle Verfassungswidrigkeit: Gesetzgebungskompetenz?
2. Materiell-rechtliche Verfassungswidrigkeit: Verstöße gegen Art. 3 und 14 GG
3. Möglichkeiten der gerichtlichen Überprüfung

  • Abstrakte Normenkontrolle
  • Inzidente Prüfung in zivilrechtlichen Verfahren der Mietvertragsparteien

II. Rechtliche Probleme bei Anwendung des Mietendeckels

1. „Mietenstopp“ (§3)
a) Regelungen:

  • Forderungsverbot in laufenden Mietverhältnissen
  • Maßgebliche Miete bei Leerstand
  • Informationspflichten des Vermieters
    • Vor Abschluss des Mietvertrages
    • Auf Nachfrage Mieter oder Bezirksamt
  • Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Neuvermietung
    • Tabellenwerte, keine Berücksichtigung der Lage
    • Zuschläge gem. § 5 Abs. 2 und 3 (moderne Ausstattung)
    • Zuschlag bei vorangegangener Modernisierung
    • Sonderregelung für bisher sehr preiswerte Wohnungen
    • kein Zuschlag für Möblierung

b) Mögliche Mieterhöhungen ab 2022

  • Zulässige Erhöhungsbeträge

c) Rechtliche Folgen

  • Forderungsverbot und vor Inkrafttreten wirksam gewordene Mieterhöhungen
  • Zulässigkeit zukünftiger Mieterhöhungen?
  • Form der Geltendmachung zulässiger Mieterhöhungen gem. § 3 Abs. 4?
  • Zweckmäßiges Verhalten von Vermieter und Mieter

2. Kappung überhöhter Mieten
a) Antrag des Mieters bei Bezirksamt

  • Wirkungszeitpunkt

b) Definition Überhöhung

  • Basis Mietentabelle
  • Zuschläge gem. § 5 + 6
  • Ausnahme: genehmigte Miete nach § 7 (Härtefall)
  • Zuschläge / Abschläge für Wohnlage

3. Miete nach Modernisierung
a) zulässige Maßnahmen

b) Anzeigepflicht für Mieterhöhung

c) Betragsgrenzen

  • Nicht mehr als 1,00 €/m² Erhöhung
  • Überschreitung der Mietobergrenzen gem. § 5 um nicht mehr als 1,00 €/m²
  • Einhaltung auch bei mehrfacher Modernisierung

d) weitergehende Modernisierungsmaßnahmen

  • Förderprogramme

4. Härtefälle
a) Antrag des Vermieters bei der IBB

b) Wirkungszeitpunkt

c) Voraussetzungen der Genehmigung einer höheren Miete

  • Aus nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegenden Gründen erforderlich
    • insbesondere bei andernfalls zu erwartenden „dauerhaften Verlusten“
    • oder Substanzgefährdung der Mietsache
    • nähere Bestimmung durch RechtsVO der Senatsverwaltung

d) Entscheidung IBB innerhalb von 3 Monaten und Bekanntgabe

5. Mietzuschuss
a) Anspruch des Mieters im Falle der Genehmigung einer „Härtefallmiete“

b) Höhe

6. Rechtsbehelfe
a) behördliches Vorverfahren

b) Keine aufschiebende Wirkung!

7. Ordnungswidrigkeiten

Lernziele

  • Sie kennen alle Maßgaben, die Ihnen das Berliner Mietengesetz/Mietendeckel im Vermietungsgeschäft auferlegt und können diese in die Mietvertragsgestaltung einfließen lassen.
  • Sie können mit den zu erwartenden Einwänden der Mieter rechtlich sicher umgehen.
  • Sie verstehen die Volatilität der Gesetzeslage und können diese in die Mietvertragsgestaltung einfließen lassen.

Methoden

  • Diskussion
  • fachlicher Dialog
  • Input aus der betrieblichen Praxis
  • Vortrag

Zielgruppen

Funktionen
  • Fachkräfte
  • Führungskräfte
  • Unternehmensleitung
Abteilungen
  • Bestand Vermietung Verwaltung
  • Vertrieb
  • Soziales Management
  • WEG

Voraussetzungen

Tätigkeit im Vermietungsgeschäft oder Verantwortlichkeit für mietrechtliche Belange

Termine

  • Montag, 16. Dezember 20199:00 - 13:00 Uhr

Dozenten

Veranstaltungsort

BBA - Akademie der Immobilienwirtschaft e.V.
Lützowstraße 106
10785 Berlin

Ort

Lützowstraße 106 10785 Berlin

Preis

EUR 300,00 (BBA-Mitglied)

EUR 360,00 (Normalpreis)

Dauer / Umfang

0.5 Tage / 5 UE

Starttermin

16. Dezember 2019

Zeitmodell

Halbtageskurs

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Mathias Busch

T 030 23 08 55-16

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